Der Ankauf verrenteter Immobilien

Der Immobilienmarkt entwickelt sich derzeit von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt. Das bedeutet, dass sich der Verkauf von Immobilien auf Seiten der Eigentümer derzeit schwieriger gestaltet und sich insbesondere die Opportunitäten für Käufer wesentlich verbessern. Warum es zu dieser Entwicklung kommt und warum Käufer die Option eines Ankaufs einer verrenteten Immobilie in Erwägung ziehen sollten, beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Der Immobilienmarkt im Wandel

In den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase war die Anlage in Immobilien für institutionelle Investoren eine gute Wahl, um das eigene Anlageportfolio zu diversifizieren und etwaigen Strafzinsen zu entgehen. Aber auch Kleinanleger sahen durch die Möglichkeit, auf Basis geringer Zinssätze Eigentümer von Immobilien zu werden, eine gute Gelegenheit, um entweder selbst Vermieter zu werden oder aber auch in die eigenen vier Wände zu ziehen. Verkäufer von Immobilien befanden sich in der komfortablen Situation, sich ihre Käufer aussuchen zu können, denn der Markt war zu Lasten der Käufer “schief”.

Im Zuge der Zinswende und dem Anstieg des regulären Zinssatzes kam es nun zu zwei wesentlichen Veränderungen:

=> Der Kauf von Immobilien wurde für zu finanzierende Kaufpreise teurer

=> Anlagealternativen, die auch Gewinne abwerfen, konkurrieren zu einer Investition in eine Immobilie.

Resultat dieser Veränderung ist die Verschiebung des Marktes vom Verkäufer in Richtung Käufer.

Der Immobilienverrentungsmarkt

Eigentümer (Verkäufer) verrenteter Immobilien

Beim Immobilienverrentungsmarkt handelt es sich um ein Segment, das sich aufgrund seiner Intention als Altersfinanzierung in jeder Phase des Immobilienmarktes einer hohen Nachfrage erfreut. Die Kombination des Wunsches, Eigenkapital aus der selbstgenutzten Immobilie zu lösen, aber gleichzeitig nicht ausziehen zu müssen, hilft vor allem Menschen, deren Altersvorsorge nicht ausreicht. Dieser Fakt ist aber unabhängig von den Gegebenheiten des Immobilienmarktes und deshalb so relevant wie eh und je.

Investoren (Käufer) verrenteter Immobilien

Unabhängig von Veränderungen auf dem Immobilienmarkt stellt der Ankauf verrenteter Immobilien eine risikoarme und nachhaltige Investition dar, mit der Eigenkapital höchst effizient angelegt werden kann. 

Die Gründe für die Effizienz der Geldanlage in verrentete Immobilien lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Kein Managementaufwand

Bei einer Investition in eine verrentete Immobilie wird ein managementarmes Asset erworben. Dies deshalb, weil der vormalige Eigentümer im Rahmen seiner Immobilienverrentung je gerade in seiner Wohnung oder seinem Haus wohnen bleibt und sich um den Erhalt der Immobilie kümmert- dies schon deshalb, weil er ein großes Eigeninteresse daran hat, es sich in seiner gewohnt vertrauten Umgebung schön zu machen. Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist man als Vertragspartner frei: Will man ein Mindestmaß an Zugriff auf die Immobilie auch als neuer Eigentümer haben, kann man dies individualvertraglich regeln.

Kein Mietausfallrisiko

Für gewöhnlich erwirbt man als Käufer einer Kapitalanlage eine vermietete Immobilie, bei der das Mietausfallrisiko immer latent vorhanden ist. Auf Basis der Einigung auf ein Recht auf Wohnenbleiben beim vormaligen Eigentümer, entgeht man diesem Risiko für die Länge der Laufzeit der Vereinbarung mit diesem.

Off- Market Opportunitäten

Verrentete Immobilien sind gerade solche, die im Normalfall nie auf den Markt kämen. Die Tatsache, dass Eigentümer gerade nicht ausziehen wollen, hindert sie in aller Regel daran, ihre Immobilien zu verkaufen. Mit einem Verkauf ist außerhalb der Immobilienverrentung ja immer ein Auszug verbunden, den viele Verkäufer aus emotionalen Gründen, manchmal aber auch Praktikabilitätserwägungen nicht wünschen.

Kaufpreis unter Marktwert

Die Tatsache, dass der Verkäufer nicht ausziehen möchte, mindert den Kaufpreis und zwar mindestens um den Wert, den die Vermietung der Immobilie im Szenario “Verkauf mit Auszug” für den Erwerber einbrächte. Weiterhin sind Abzüge für Instandhaltungsmaßnahmen oder andere Risikoabschläge möglich, die in dem Moment direkt monetarisiert werden, in dem das Recht auf Wohnenbleiben beim Verkäufer endet. 

Steuerlicher Vorteil gegenüber einer klassischen Mietimmobilie

Im Falle eines Ankaufs einer Immobilie nebst Vermietung derselben sind die Mietzinszahlungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Obwohl der Abschlag vom Marktwert de facto die gesparten Mietzinszahlungen sind, ist dieser Deltabetrag nicht steuerpflichtig. Auch die automatisch erfolgende Wertsteigerung im Zeitpunkt der Löschung des Rechts auf Wohnenbleiben, ist nicht steuerbar. Damit sind die Mieteinkünfte, die nicht über die Zeit, sondern zum Zeitpunkt des Kaufs durch Kaufpreissenkung aufgrund des Rechts auf Wohnenbleiben für die Verkäuferpartei, generiert werden, steuerfrei.

Beispielsfall

An nachfolgendem Beispielsfall wird deutlich, welche Vorteile der Käufer einer verrenteten Immobilie hat:

Herr Klein ist 78 Jahre alt und verwitwet. Seit dem Tod seiner Frau ist ihm sein selbst genutztes Einfamilienhaus noch mehr ans Herz gewachsen- ein Auszug kommt für ihn nicht in Frage. 

Als sein Sohn selbst eine Immobilie erwerben will, möchte Herr Klein gerne helfen, hat aber nicht genug Kapital zur Verfügung. Er wünscht sich den Verkauf seiner Immobilie zur Generierung von Eigenkapital und möchte sich das Recht auf Wohnenbleiben durch die Eintragung eines lebenslangen Nießbrauchs sichern. Er stellt seine Immobilie auf der Plattform www.verrentete-immobilien.de vor und findet einen geeigneten Investor, der auf Basis eines Gutachtens, das einen Wert von € 800.000 ermittelt, bereit ist, € 600.000 für die Immobilie zu zahlen. Im Gegenzug wird der lebenslange Nießbrauch, wie von Herrn Klein gewünscht, im Grundbuch eingetragen. Dieser mindert den Marktwert der Immobilie um € 200.000 und entspricht in etwa den Mietzahlungen, die der Investor für die fiktive Vermietung der Immobilie generieren würde. 

Würde er die Immobilie kaufen und Herr Klein ausziehen, müsste der Investor das Haus vermieten und das Mietausfallrisiko, aber auch das Risiko eines potentiellen Mieterwechsels tragen und die Mietzahlungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Durch den Kauf des Hauses mit gleichzeitiger Eintragung des Nießbrauchs für Herrn Klein kann der Investor das Haus unter Marktwert erwerben. Stirbt Herr Klein, kommt das Nießbrauchrecht zur Löschung und die Immobilie ist dann so viel wert, wie der Marktwert ohne Nießbrauch es zu diesem Zeitpunkt vorgibt. Hat die Immobilie also während der Laufzeit des Nießbrauchs keine Wertsteigerung erfahren, wird sie im Zeitpunkt der Löschung immer noch € 800.000 wert sein und der Investor kann das Delta von € 200.000 heben- zum Beispiel durch einen Verkauf oder weil er die Immobilie selbst nutzen will.